בישראל פועלים כיום אינספור יזמי נדל"ן מסוגים שונים, חלקם גם משקיעים בעצמם חלק מההון הנדרש לצורך הוצאתה לפועל של העסקה, חלקם פועלים כיזמים ומתווכים בין הצדדים השונים "בלבד". בעוד שוק הנדל"ן הישראלי נחשב לשוק אטרקטיבי יחסית המכיל כמות גדולה של הזדמנויות ופרויקטים רווחיים פוטנציאליים, רבים נושאים עיניהם דווקא אל עבר שוק הנדל"ן שמעבר לים – זה שבארצות הברית. מבחינות רבות ארצות הברית היא מדינה אטרקטיבית עבור יזמים, והיא מציעה מגוון עצום של הזדמנויות ואפשרויות להשקעה וליזמות פרודוקטיבית. עבור היזם הישראלי המקומי המעוניין להתרחב ולהתחיל לפעול גם בשוק הנדל"ן האמריקאי – כיצד מומלץ לעשות זאת? מהן הנקודות אותן יש ללמוד ולקחת בחשבון ומהי הדרך המומלצת והיסודית ביותר לעשות זאת?

 

היכרות כללית עם השוק, שיטות עבודה מותאמות והכרת הביורוקרטיה המקומית

אם כן, מה חשוב במיוחד להכיר ולקחת בחשבון בטרם מתחילים לפעול בשוק יזמות הנדל"ן האמריקאי? מהם התחומים הכלליים בהם כדאי להשקיע את תשומת הלב והזמן שלנו בעת שאנחנו לומדים את השוק בו נתחיל בקרוב לפעול?

באופן כללי, חשוב להכיר את השוק האמריקאי בטרם מתחילים לנסות ולהוציא בו פרויקטים לפועל, שכן לכל שוק ולכל מדינה מאפיינים מעט שונים וייחודיים לה. כאשר מתמקדים בשוק האמריקאי, יש לנסות ולמצוא את המקומות בהם נבדל שוק זה מהשוק הישראלי, המקומות בהם אנו עלולים להיות מופתעים כאשר ננסה לפעול בשוק זה. למשל, חוקים אמריקאיים שונים הרלבנטיים עבור פעילותנו (דוגמת חוק הגנת הדייר האמריקאי או חוקי מיסוי שונים), הדרכים בהם יש להתנהל מול הרשויות בארצות הברית, האופן בו מתבצע ניהול נכסים בשוק זה וכד'.

מלבד להיכרות כללית מעמיקה ככל הניתן, יש לקחת בחשבון גם כי שיטות העבודה הנהוגות בשוק האמריקאי (או בכל שוק אחר) וודאי שונות במידה זו או אחרת משיטות העבודה הנהוגות כאן, בישראל. דוגמה טובה לכך היא נושא ניהול הנכסים – תחזוק הנכס, גבייה משוכרים, פינוי במידת הצורך, מציאת שוכרים חדשים וכו'. בארצות הברית פועלות חברות ניהול רבות הדואגות לנכס מ א' ועד ת', בתמורה לאחוז מסוים מהרווח מהן, כמובן. שיטה זו נהוגה בארצות הברית הרבה יותר מאשר בישראל, והדבר בא לכדי ביטוי גם בציפיות של השוכר הממוצע. זה יצפה לשכור דירה המנוהלת באופן שוטף ורציף על ידי חברת ניהול מקצועית, וזאת בניגוד לשוכר התל אביבי הממוצע אשר לרוב אינו מצפה לבעל הדירה שלו לנהל ולתחזק את הדירה באותה רמה ובאותה תדירות. זו נקודה שחשוב מאוד להכיר, שכן מי שמחזיק בנכס ואינו מתגורר בקרבתו ייאלץ לשכור חברת ניהול ולהתחלק עימה בחלק מן הרווחים, וזה צריך להיכנס לחישוב הכללי של כדאיות העסקה עוד לפני שהיא בכלל יוצאת לפועל. באופן דומה, ניתן למנות כמובן עוד אלף ואחת נקודות שכאלו בהן נבדל השוק האמריקאי מהשוק הישראלי, וכל נקודה שכזו שווה וכדאי להכיר.

 

כל אלו ועוד הן כאמור נקודות קריטיות עבור כל עסקת נדל"ן, נקודות שחשוב לעבור עליהן ולהכירן בטרם מתחילים לנסות ולפעול בשוק, שכן מדובר בהיבטים מרכזיים וחשובים אשר ישפיעו בפועל על רמת האטרקטיביות של כל עסקה בה נתעניין.

 

ללמוד הכל בקורס מרוכז וייעודי לנושא – קורס נדל"ן ארצות הברית

ההתמודדות עם שוק נדל"ן חדש ועצום מבחינתנו, הן מבחינת היקפו והן מבחינת המידע הרלבנטי שהוא מכיל אותו. ההתמצאות בו, עלולה להיות מעט מבלבלת או מאיימת. כיצד מתמודדים עם כל זה? כיצד לומדים בצורה טובה מספיק את כל רזי השוק החדש אליו מעוניינים להיכנס, על מנת שלא נתקל בהפתעות בלתי נעימות כאשר כבר נהיה באמצע הפרויקט?

ובכן, החדשות הטובות הן כי אתם לא לבד – כאמור, ישראלים רבים בוחרים לפעול בשוק יזמות השקעות הנדל"ן האמריקאי, ולכן ניתן כיום גם למצוא קורס ייעודי בנושא זה. האקדמיה לפיננסים מעבירה קורס ייעודי של יזמות והשקעות נדל"ן מעבר לים, תוך התמקדות מעמיקה ומפורטת בשוק האמריקאי. כל הנקודות שהוזכרו כאן למעלה ועוד רבות נוספות זוכות לתשומת לב ייחודית בקורס זה, החל מהבירוקרטיה האמריקאית וההיבטים בה אותם כדאי מאוד להכיר, ועד לירידה לפרטי פרטים דוגמת היכרות עם מערכת המיסוי האמריקאית ותכנון מס מפורט עבור עסקה אותה נרצה להוציא אל הפועל בעתיד. הקורס כולל גם פרויקט גמר מפורט במסגרתו מתרגלים "על יבש" הוצאה לפועל של עסקת נדל"ן בשוק האמריקאי, תוך ירידה לפרטי פרטים וקבלת פידבק וליווי צמוד מהמורים בקורס המתמחים בעסקאות נדל"ן בחו"ל. לאחר הידע הרב אותו צוברים בקורס והכנת פרויקט הגמר המפורט, כבר תרגישו כי יש מאחוריכם עסקת נדל"ן אחת לפחות בשוק האמריקאי, לפחות מבחינת ההתמודדות מגוון הפרטים הקטנים והידע הרב הנדרש על מנת להוציא עסקה שכזו לפועל באופן מושכל.

 

אחת הנקודות החשובות הנלמדות בקורס זה היא האופן בו ניתן ומומלץ להרכיב צוות של אנשי מקצוע וגורמים רלבנטיים נוספים מסוגים שונים, עימם תעבדו במשותף על מנת להוציא את העסקה אל הפועל. חשוב להבין כי במיוחד כאשר פועלים בשוק זר וגדול כמו זה שבארצות הברית, ובמיוחד כאשר אנחנו מגיעים ממדינה אחרת ומשוק נדל"ן אחר, הסיכויים שתצליחו לעשות את הכל לבדכם בצורה אופטימאלית הם נמוכים ביותר, לפחות בהתחלה. התמודדות מושכלת ונבונה עם כך תכלול יצירת קשרים ושיתופי פעולה עם מספר גורמים מקצועיים ורלבנטיים עבור הפרויקט המדובר. צוות שכזה יכלול, לדוגמה, חברת ניהול מקומית באמריקה אשר תטפל עבורנו בנכס לאחר רכישתו, אנשי פיננסים דוגמת רואה חשבון ועורך דין מקומי, מתווכים, בעלי מקצוע או חברות שיפוצים ועוד. בניית מערך מסוג זה תזניק משמעותית את הסיכויים להוצאה אל הפועל של הפרויקט בצורה חלקה, מהירה ומוצלחת.